WEG-Reform 2020: Die wichtigsten Änderungen

Durch das "neue WEG" ändert sich einiges für Immobilienverwalter und auch für Wohnungseigentümer: Das aktualisierte Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist seit dem 01.12.2020 in Kraft. Folgende Themenkomplexe sind insbesondere von Bedeutung:

1. Einfachere Beschlussfassung zu baulichen Veränderungen

a. Eigentümer haben einen Anspruch darauf, folgende Baumaßnahmen (auf eigene Kosten, nach entsprechender Beschlussfassung) gestattet zu bekommen: Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, barrierefreier Aus- bzw. Umbau, Einbruchschutz, Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit hoher Kapazität

b. Beschlussfassung mit einfacher Mehrheit zu sonstigen baulichen Veränderungen. Es kommt nicht mehr auf die Zustimmung aller betroffenen bzw. beeinträchtigten Eigentümer an. Es müssen aber weiter alle Eigentümer zustimmen, deren Rechte über ein bei einem geordneten Zusammeleben unvermeidliches Maß beeinträchtigt werden. Außerdem darf die Wohnanlage nicht - gegen den Willen einzelner Eigentümer - grundlegend umgestaltet werden.

2. Erweiterte Befugnisse für den Verwalter

a. Der Verwalter darf in eigener Verantwortung - ohne Beschlussfassung - über Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung entscheiden, die nicht zu erheblichen Verpflichtungen der Gemeinschaft führen.

b. Außerdem darf er Handlungen vornehmen, die zur Abwendung eines Nachteils oder Wahrung einer Frist notwendig sind.

3. Mehr Rechte für Eigentümer und Verwaltungsbeiräte

a. Die Zahl der Beiratsmitglieder ist frei von der Gemeinschaft festzulegen (keine Festlegung mehr auf drei Mitglieder).

b. Die Haftung von Beiratsmitgliedern wird nun bereits gesetzlich auf Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit beschränkt.

4. Vereinfachte Beschlussfassung

a. Beschlüsse sind in der Regel durch einfache Mehrheit zu fassen. Es bestehen nur noch sehr wenige Ausnahmen davon.

5. Geänderte Modalitäten für Eigentümerversammlungen

a. Die Einladungsfrist beträgt regelmäßig 3 Wochen.

b. Die Versammlung ist ohne Rücksicht auf die Zahl der erschienenen Eigentümer immer beschlussfähig!

c. Eine Online-Teilnahme kann durch Beschlussfassung gestattet werden. Es bleibt aber beim Grundsatz der Präsenzveranstaltung.

6. Sachkundenachweis (Zertifizierung) für Verwalter

a. Es besteht zukünftig der Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Die Zertifizierung muss aber erst noch vom Gesetzgeber in einer Rechtsverordnung geregelt werden.

7. Harmonisierung des Miet- und WEG-Rechts

a. Mieter sind nun verpflichtet, beschlossene Baumaßnahmen in einer Eigentumsanlage zu dulden.

b. Die in der Gemeinschaft geltende Kostenverteilung wird auch im Verhältnis Mieter <-> vermietender Eigentümer verbindlich.

8. Hausgeldabrechnung

a. Die Beschlussfassung über die Hausgeldabrechnung wird zukünftig auf die Abrechnungsspitze beschränkt (Saldo der Soll-Hausgeldzahlungen abzgl. der tatsächlichen Kosten).

b. Die Instandhaltungsrücklage bzw. -rückstellung wird zukünftig als "Erhaltungsrücklage" bezeichnet.

c. Es ist ein Vermögensbericht zu erstellen.