Antworten auf häufige Fragen

Grundsätzlich kann eine Eigentümerversammlung seit dem 01.12.2020 auf drei Arten durchgeführt werden: eine reine Präsenz-, eine reine Online- oder eine Hybridversammlung.

Durch die WEG-Reform wurde die Möglichkeit neu eingeführt, dass Wohnungseigentümer auch in elektronischer Form an einer Eigentümerversammlung teilnehmen können (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG). Hierzu bedarf es aber eines vorherigen entsprechenden Beschlusses. Die Möglichkeit einer Präsenz-Teilnahme darf dadurch allerdings nicht ausgeschlossen werden.

Eine reine Online-Versammlung ist daher auch nach der WEG-Reform nicht zulässig. In dieser gefasste Beschlüsse sind anfechtbar oder ggf. sogar von Anfang an nichtig. Sollte die Umstellung auf reine Online-Versammlungen von einer Eigentümergemeinschaft gewünscht werden, kann dies nur im Wege einer Vereinbarung erfolgen (Zustimmung aller Eigentümer).

Der Verwalter muss also aktuell eine Präsenzveranstaltung mit Versammlungsraum planen und die anwesenden Eigentümer können dann per Mehrheitsbeschluss entscheiden, ob zukünftig einzelne Eigentümer auch auf elekronischem Wege teilnehmen können.

Die Abhaltung von Präsenz- und zugleich Onlne-Versammlungen stellt den Verwalter allerdings erstmal technisch und logistisch vor eine große Herausforderung.

Die Betriebskostenabrechnung für den Mieter einer Eigentumswohnung kann grundsätzlich mit wenigen Schritten aus der Hausgeldabrechnung erstellt werden:

1. Die Hausgeldabrechnung enthält eine Zwischensumme, in der die gesetzlich umlegbaren Betriebskosten enthalten sind. Es ist anhand des Mietvertrages zu prüfen, ob die genannten Positionen auf Ihren Mieter umlegbar sind.

2. Zu der Summe sind dann individuelle Kosten (wie z. B. die Grundsteuer), die vom Eigentümer direkt gezahlt wurden, hinzuzurechnen.

3. In einem weiteren Schritt sind die Gesamtkosten von den geleisteten Vorauszahlungen des Mieters abzuziehen. Der Saldo ist dann das Betriebskostenabrechnungsergebnis.

4. Zu beachten ist, dass die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen muss (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB).

Adressat der Einzelabrechnung - Abrechnungszeitraum

Die Abrechnung hat der Verwalter stets gegenüber demjenigen vorzunehmen, der am Tag der Beschlussfassung über die Abrechnung (in der Regel ordentliche Eigentümerversammlung des Folgejahrs) als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

Für jedes Sondereigentum wird nur eine Abrechnung für das Wirtschaftsjahr erstellt, unabhängig davon, ob ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat.

Nur mit neuem Eigentümer ist abzurechnen

Stets ist mit dem neuen Eigentümer abzurechnen. Dies gilt auch wenn sich ein Eigentümerwechsel erst im laufenden Jahr - also vom 1. Januar bis zum Termin der Eigentümerversammlung - vollzogen hat.

Diese Vorgehensweise, die auf einer vom BGH entwickelten Rechtsprechung basiert, stellt für die Verwaltungspraxis eine erhebliche Arbeitserleichterung gegenüber der zeitanteiligen Abrechnung dar. Sie stößt jedoch oft bei Eigentümern, die erstmalig eine Eigentumswohnung erwerben, zunächst auf Unverständnis.

Auch wenn mittlerweile die meisten notariellen Kaufverträge Standardformulierungen über einen internen Ausgleich zwischen Veräußerer und Erwerber bezüglich des Abrechnungsergebnisses enthalten, werden neu in eine Gemeinschaft eintretende Eigentümer im Begrüßungsschreiben auf die einheitliche Abrechnung hingewiesen.

Hinweis: Haftung des Erwerbers auf Abrechnungsspitze

Im Fall rückständiger Hausgeldzahlungen des Voreigentümers ist die Haftung des Erwerbers auf die so genannte "Abrechnungsspitze" beschränkt. Als Abrechnungsspitze wird die Differenz aus den auf das Sondereigentum entfallenden Kosten und dem Vorauszahlungssoll lt. Wirtschaftsplan verstanden. Die Beschränkung der Haftung auf die Abrechnungsspitze gilt dabei ausdrücklich für alle Arten des Erwerbs.

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum zu unterscheiden.

Diese Unterscheidung spielt insbesondere eine Rolle, wenn es darum geht, wer Entscheidungen über das Eigentum treffen kann und wer die entstehenden Kosten trägt.

Über in Ihrem Sondereigentum stehende Teile können Sie frei entscheiden, tragen allerdings auch anfallende Kosten alleine. Über das Gemeinschaftseigentum entscheidet die Gemeinschaft der Eigentümer - meistens durch Mehrheitsbeschlüsse auf einer Eigentümerversammlung. Über gemeinschaftliche Gebäudebestandteile können einzelne Eigentümer regelmäßig nicht einfach alleine entscheiden, tragen aber mögliche Kosten meistens auch nur anteilig mit. Zu Abgrenzungsproblemen kommt es oft, wenn Gemeinschafts- und Sondereigentum ineinander übergehen, z. B. Wasserversorgung, Kabelanschluss, Heizungssystem.

Welche Gebäudebreiche und -bestandteile zum Sonder- und zum Gemeinschaftseigentum gehören, regelt das Wohnungseigentumsgesetz (§ 5, siehe z. B. auf dejure.org) und insbesondere Ihre Teilungserklärung mit Aufteilungs- und Lageplan. Die Bestimmungen der Teilungserklärung (und Gemeinschaftsordnung) akzeptiert ein Eigentümer beim Erwerb seiner Wohnung, deshalb ist deren vollständige Kenntnis unbedingt zu empfehlen.

Aus diesen Grundsätzen folgt auch, dass die Verwaltung nur berechtigt und verpflichtet ist, bzgl. Angelegenheiten tätig zu werden, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, z. B. bei der Verfolgung von Gewährleistungsmängeln oder der Vergabe von Reparaturaufträgen.

Typische Beispiele für Gemeinschaftseigentum sind:

• Dach und Fassade
• Fenster
• Hauseingangstüren
• Zentralheizung
• Zähler zur Verbrauchserfassung
• Abfallbehälter und -stellplatz

und für Sondereigentum:

• Tapeten und Bodenbeläge
• Zimmertüren
• Elektroinstallation und Steckdosen
• Badarmaturen und Toilettenspülung
• Kücheneinrichtung